L’ipoteca: diritto reale di garanzia

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che insiste principalmente su beni immobili, ma anche su beni mobili registrati affinché le ragioni del creditore siano comunque soddisfatte con la vendita forzata di tali beni in caso di inadempimento da parte del debitore. L’ipoteca non comporta la perdita del possesso da parte del debitore ma garantisce al creditore ipotecario di potere sottoporre a pignoramento il bene ipotecato anche se lo stesso venga successivamente ceduto a persone diverse da lui. Pertanto l’ipoteca non esclude il diritto di vendere o donare l’immobile ma la cessione avviene con l’intera l’ipoteca.

Il creditore oltre ad avere il diritto di pignorare l’immobile sul quale ha ottenuto il vincolo dell’ipoteca, ha la prelazione sul ricavato dalla vendita forzata, prevalendo sugli altri creditori non assistiti da alcuna garanzia.

L’ipoteca infatti svolge anche la funzione di prelazione, cioè stabilisce un ordine di priorità nella ripartizione del ricavato dalla vendita forzata del bene. Infatti, Il creditore che iscrive per primo ipoteca sulla casa del debitore, avendo un’ipoteca di primo grado, quando il bene verrà venduto all’asta avrà il diritto di trattenere la somma ricavata sino a concorrenza del suo credito. L’eventuale residuo del prezzo andrà al creditore con l’ipoteca di secondo grado, vale a dire, che ha iscritto un’ipoteca in tempi successivi. Se gli altri creditori non sono titolari di un’ipoteca, il residuo si divide in parti uguali tra loro.

Per i creditori soggetti privati non esiste alcun limite all’iscrizione dell’ipoteca; invece se il creditore è l’Agente per la Riscossione dell’Agenzia delle Entrate ci sono delle incombenze da rispettare. In tale caso l’ipoteca si può iscrivere se il debito complessivo per cartelle non pagate sia superiore a 20.000 euro, sia stata prima notificata una cartella esattoriale e siano decorsi 60 giorni dalla notifica stessa e 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca sia stato notificato al debitore un preavviso di ipoteca, allo scopo di permettergli di estinguere il debito o chiedere una rateazione.

La prima casa non è pignorabile esclusivamente dall’Agenzia delle Entrate Riscossione qualora il debitore non abbia altri immobili se non quello dove abita, l’abitazione sia adibita a civile abitazione e sia luogo di residenza del debitore, l’abitazione non sia di lusso, vale a dire, non sia accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9. Qualora mancasse anche una sola di queste condizioni, la prima casa è pignorabile.

Tuttavia, il fatto che la prima casa non sia pignorabile non esclude che la stessa possa essere ipotecata. Pertanto, l’Agenzia delle Entrate può ipotecare la casa del debitore anche se essa è l’unica casa di quest’ultimo e se il creditore è l’esattore.

La casa non può essere ipotecata se il credito non è stato ancora accertato da un giudice e riportato in una sentenza o un decreto ingiuntivo diventato definitivo per mancata opposizione nei 40 giorni. Il credito deve essere contenuto nel titolo esecutivo. Oltre alla sentenza ed al decreto ingiuntivo non opposto, è titolo esecutivo anche una cambiale o un assegno protestati, oppure un contratto di mutuo stipulato davanti al notaio. Persino la casa su cui insiste l’usufrutto può essere gravata da ipoteca e da pignoramento sulla nuda proprietà. L’ipoteca cessa automaticamente dopo 20 anni dall’iscrizione sempre che il creditore non la voglia rinnovare.

Se la casa ipotecata viene venduta o donata, il creditore ha 5 anni di tempo per revocare la vendita o la donazione esperendo l’azione revocatoria in giudizio.

di Rossella Calcagnile